Capital vive boom , preços em alta, mas sem risco de bolha

O mercado imobiliário de Goiânia fechou o primeiro semestre de 2025 em franca expansão. As vendas cresceram 21% em relação ao mesmo período do ano passado, alcançando R$ 4,1 bilhões em volume movimentado, segundo dados da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO). 

Esse montante considera apartamentos, salas comerciais e casas prontas, e confirma a manutenção da capital goiana como o terceiro maior mercado imobiliário do País, atrás apenas de São Paulo e Rio de Janeiro. No mesmo intervalo, o preço médio do metro quadrado em lançamentos subiu 12%, consolidando uma trajetória de valorização que já havia sido recorde em 2024.

Para o especialista em mercado imobiliário Daniel Claudino, esse movimento está diretamente ligado ao chamado mercado primário, composto por novos empreendimentos e estoques de incorporadoras. “Esse dado ajuda a explicar o humor do setor, mas não deve ser confundido com índices como o FipeZAP, que medem imóveis prontos. São metodologias diferentes, que contam histórias complementares. Em suma: dois termômetros para dois mercados distintos”, observa. Segundo ele, nos imóveis usados as variações de preço são normalmente mais discretas, e em alguns períodos chegam até a ser negativas.

Na avaliação de Claudino, o principal motor da valorização registrada no semestre é o custo de reposição, que ficou mais elevado por uma combinação de fatores. “A mão de obra qualificada continua pressionando o INCC, e os terrenos encareceram em Goiânia em função da localização e das regras urbanísticas que limitam a oferta em áreas valorizadas. Já a reforma tributária ainda tem efeito limitado, porque o setor está em fase de transição e, por ora, otimista com o desenho final”, analisa. 

Esse movimento de encarecimento também é citado no levantamento da Ademi, que lembra que, mesmo com o aumento de lançamentos residenciais, o estoque se manteve praticamente estável em torno de 10,4 mil unidades. Em um cenário de crescimento populacional contínuo, isso significa menos imóveis disponíveis proporcionalmente por habitante — fator que sustenta a pressão por preços mais altos.

Outro ponto destacado pelo especialista é o equilíbrio entre oferta e demanda. “O estoque de novos empreendimentos ficou relativamente estável, enquanto a população cresce e a demanda por moradia avança. Esse descompasso sustenta preços no mercado primário, sem necessariamente impactar o secundário na mesma intensidade”, observa Claudino. 

O dado se conecta ao alerta da Ademi: Goiânia cresceu 15% em população desde 2010, mas manteve o mesmo patamar médio de estoque. Em Aparecida de Goiânia, a situação é ainda mais acentuada, com menos de 400 unidades disponíveis.

No debate público, a palavra “bolha” aparece com frequência, mas, segundo Claudino, não se aplica ao caso goianiense. “Uma bolha de crédito, como a dos subprimes nos EUA, nasce de excesso de alavancagem e efeito dominó no sistema financeiro. Quedas acentuadas de preço, como em Detroit ou no Japão dos anos 1990, são fenômenos raros e muito específicos. Não é o que se vê em Goiânia”, afirma. O cenário, segundo ele, é de “um ciclo de valorização seletivo, forte em lançamentos e heterogêneo nos usados, muito dependente de bairro, produto e padrão”.

Para quem busca investir, Claudino recomenda cautela e método. “Comprar na planta preserva vantagens conhecidas: as parcelas durante a obra são corrigidas pelo INCC, não por juros. Na entrega, o financiamento pode ocorrer sob taxas menores do que as atuais, e o ativo tende a chegar valorizado se projeto, localização e cronograma forem bem escolhidos”, diz. 

Ele lembra, no entanto, que há riscos, como pagar caro demais em nichos superaquecidos e confundir preços de segmentos diferentes. “Boa prática é confrontar três referências: preço de lançamento, preço de usados comparáveis e valor de aluguel (retorno potencial). Além disso, olhar as credenciais do incorporador e calendário da obra é fundamental.”

O especialista resume o momento: “Goiânia vive uma fase robusta, com vendas elevadas, lançamentos valorizados e custos de reposição crescentes. Chamar isso de bolha é um atalho impreciso. O mercado tem múltiplas camadas  e entender qual indicador mede o quê faz toda a diferença entre pagar caro e comprar bem.”