Vendas de imóveis crescem em Goiânia e Aparecida

Apesar de algumas incertezas do mercado e da economia em função do cenário de pandemia, guerra e eleições, o mercado imobiliário de Goiânia e de Aparecida de Goiânia continuou seguindo em alta em 2022, mostrando que investir em imóveis continua sendo um investimento seguro, sólido e rentável. O segmento conquistou o sexto ano consecutivo de crescimento nas vendas de imóveis: comercializou R$ 5,179 bilhões em imóveis, um crescimento de 9% em relação a 2021. Um total de 10.411 unidades negociadas. 

Em lançamentos, foram 11.474 unidades, alta de 7,5% em comparação com 2021, o maior volume de lançamentos desde 2011. Em reais, foram R$ 6,3 bilhões, 30% maior do que 2021. “O comprador reconhece que comprar imóveis é um investimento seguro e aumenta proteção patrimonial em períodos de instabilidade econômica. Então, o comprador não adia a decisão de compra nesses momentos. Pelo contrário, ele procura comprar imóveis para proteger seu patrimônio e ganhar com a valorização imobiliária”, ressalta o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), Fernando Razuk. Os dados integram a pesquisa do mercado imobiliário referente ao ano de 2022, divulgada hoje pela entidade.

Em 2022, a quantidade de unidades disponíveis para venda foi de 11.047, aumento de pouco mais de 10% diante de 2012, que registrou 9.984 unidades. “É uma oferta condizente com o histórico da cidade, que chegou a ter mais de 13 mil unidades há 10 anos”, compara Razuk. 

A maior oferta de unidades esteve concentrada nos setores Bueno e Marista: 1.860 e 1.352 unidades, respectivamente. Juntos, eles são responsáveis por 29,4% do total do estoque do mercado residencial vertical. “O Marista ainda é o bairro mais desejado de Goiânia. A demanda por imóveis na região é alta, é onde as pessoas querem morar, e, diante isso, é natural que se produza mais imóveis nesse local. O Bueno, além de ser um bairro desejado, é um dos setores de maior extensão territorial de Goiânia. Portanto, acaba resultando em grande oferta de imóveis para comprar”, explica o presidente da Ademi-GO. Na sequência dos queridinhos está o setor Oeste no terceiro lugar no ranking dos 10 bairros com maior estoque residencial vertical, com 552 unidades. 

O valor médio do metro quadrado de apartamentos na Capital foi de R$ 7.422 em 2022. O setor Marista continua na liderança do valor mais valorizado, a R$ 9.030, seguido pelo Oeste (R$ 8.975), Bueno (R$ 8.597) e Jardim Goiás (R$ 8.582). Dentre os mais valorizados, aparecem também o Setor Nova Suíça e Lozandes, em função de empreendimentos que existem nessas regiões. Próximo do preço médio, aparecem bairros como Setor Serrinha (R$ 7.895), Bela Vista (R$ 7.461) e Jardim América (R$ 7.189). “Esses bairros são excelentes alternativas de custo-benefício: estão em localizações próximas do que há de melhor na cidade, mas com preços que cabem melhor no bolso”, comenta Razuk.  Abaixo da média estão o Parque Amazônia (R$ 6.301), Sudoeste (R$ 6.193), Vila Rosa (R$ 5.785) Faiçalville (R$ 5.361), Parque Oeste Industrial (R$ 4.854), Residencial Solar Ville (R$ 4.572) e Lorena Park (R$ 4.333). “Os goianos também tem comprado imóveis em bairros que apresentam preço de venda mais próximo da média da cidade e apresentam ampla oferta de comércio e serviço, como o Setor Pedro Ludovico, o Jardim América, Bela Vista, entre outros. Esses bairros encaixam melhor no bolso dos clientes e ficam muito próximas das regiões mais nobres da cidade”, complementa Razuk.

Valorização

A valorização imobiliária também se destacou no crescimento: registrou um salto de 23,4% de 2021 para 2022. “O custo de construção aumentou significativamente nos últimos dois anos em função do processo inflacionário vivenciado em todo o mundo, consequência da pandemia e da guerra entre a Rússia e a Ucrânia. E houve o crescimento do preço dos imóveis, impactado principalmente pela alta do custo e do aquecimento do mercado”, explica Razuk. “Como sempre digo, o investimento em imóvel é sempre uma boa alternativa. Mesmo com os juros altos, quem investiu em imóvel nos últimos anos teve rentabilidade acima do mercado financeiro. A valorização média foi de 23% e, quando se soma isso à rentabilidade do aluguel, não tem investimento melhor”, observa.

Com o mercado aquecido, praticamente todos os segmentos registraram volume satisfatório nas vendas. Além do aumento no número de vendas em todos os tipos de imóveis, de R$ 200 mil a R$ 1,5 milhão, o volume de negócios de apartamentos do tipo studio e/ou de 1 dormitório foi destaque: 573 imóveis neste formato foram vendidos em 2022 diante de 319 unidades em 2021, alta de 80%. “Esse tipo de imóvel possui locação muito fácil e rentável. Para se ter uma ideia, hoje em dia, com ferramentas como o AirBNB, a rentabilidade de locação é excelente. Isso vale para apartamentos de 2 quartos e 3 quartos compactos em regiões nobres”, complementa Razuk.

Outro segmento que voltou a se aquecer é o mercado de salas comerciais e lajes corporativas. Desde a crise econômica que vivenciamos de 2014 a 2016, os empreendedores têm parado de lançar prédios comerciais em Goiânia. O estoque de salas comerciais disponíveis para venda chegou a praticamente zero. “Além disso, se uma empresa de médio ou grande porte quiser alugar um espaço em algum prédio comercial em Goiânia, ela simplesmente não vai encontrar. 

Na contramão do crescimento, as Habitações de Interesse Social

A exceção do aquecimento do mercado aconteceu justamente onde há uma maior demanda por habitação: os imóveis para população de baixa renda. O volume de unidades lançadas no programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa, Minha Vida) em 2022 caiu pela metade quando comparado com o ano de 2021. Foram lançadas no ano passado, 1.696 unidades, um número ínfimo para o porte da região metropolitana de Goiânia. O ano de 2021 registrou 3.262 unidades lançadas, representando queda de quase 20% em relação a 2020, que lançou 3.984 unidades. “Temos que entender que o grande déficit habitacional está instalado justamente nas camadas de menor renda, em que a população não tem condição de adquirir a casa própria”, observa o presidente da entidade. 

Para Razuk, a queda do volume de imóveis para a baixa renda em 2022 se deu pelo fato de que o programa do governo define um teto máximo de preço de venda dos imóveis. Como o custo de construção aumentou muito, aponta, os projetos dentro do programa tornaram-se inviáveis. “Além disso, a legislação municipal de Goiânia não possui qualquer atenção especial para a habitação destinada a esta parte da população. Os parâmetros exigidos para uma habitação de baixa renda são os mesmos exigidos para os setores mais nobres da cidade: quantidade de vagas de garagem, tamanho dos cômodos e todas as taxas e impostos municipais. Então, o custo para se empreender para a baixa renda é basicamente o mesmo de empreender para a alta renda, o que, apesar de toda a demanda existente, acaba desencorajando os empreendedores a fazerem imóveis para a população de baixa renda”, ressalta. 

No entanto, pondera Razuk, Goiânia possui a oportunidade de se tornar referência nacional neste sentido. Com a aprovação do Novo Plano Diretor da capital, a prefeitura está trabalhando na minuta de uma lei específica para imóveis voltados aos mais necessitados, de forma a estimular a produção de habitações mais acessíveis e, assim, permitir o acesso da população de baixa renda ao ‘sonho’ da casa própria. “A minuta da lei está pronta na Casa Civil e, segundo o prefeito Rogério Cruz, será enviada para votação na Câmara de Vereadores nos próximos dias”, revela. Há alguns dias, o Fórum Goiano da Habitação apresentou a minuta dessa lei municipal ao ministro da Casa Civil, em Brasília, e a ideia foi muito bem recebida. “Se nossos políticos em Goiânia aprovarem essa lei, estarão fazendo um bem enorme pra população mais carente e servirão de inspiração para outras capitais pelo Brasil afora.”