Aumento da taxa Selic pode impactar em financiamento imobiliário

O aumento da taxa Selic, taxa básica de juros, que atingiu 13,25%, deve manter o crescimento e permanecer em patamar elevado por mais tempo para combater a inflação. A tendência de subir ainda mais a taxa impacta diretamente na vida das pessoas, até mesmo no que diz respeito ao financiamento imobiliário, uma vez que impacta no crédito imobiliário, mesmo que o aumento seja inferior à subida da Selic.

No período de um ano, a Selic foi de 4,25% para 12,35%, enquanto a taxa prefixada do crédito imobiliário saiu de aproximadamente 7% para 9,5%, gerando aumento em torno de 20% a 25%. Em maio, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central elevou em 1% a taxa, passando de 11,75% para 13,25% no ano, sendo a décima alta consecutiva deste ano.

Após calcular que em 2021, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) concluiu que o financiamento imobiliário teve alta de 46%, já em 2022, a estimativa era que a alta acontecesse em 2%.

O setor imobiliário é impactado negativamente porque a taxa dos financiamentos de imóveis é atrelada aos rendimentos da poupança, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Vale ressaltar que o crédito imobiliário não tem relação direta com a Selic, mas, sim, com a poupança, e tudo indica que não irá subir proporcionalmente à taxa.

Entretanto, o aumento da taxa não impede que o investimento seja feito de imediato, uma vez que o crédito é proveniente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS). Então, a captação do recurso pelos bancos acontece pela caderneta de poupança ou pelos recursos do Fundo, sendo possível financiar com crédito barato mesmo com o aumento da taxa.

Vale lembrar ainda que em relação aos financiamentos já contraídos, não existe impacto da Selic, já que o contrato não é afetado por variação. Mas, em contratos que ainda não foram firmados, o impacto existe, mesmo que baixo, já que os recursos captados são do SBPE e do FGTS.

Na planta

Caso o cliente opte por comprar o imóvel na planta, segundo Felipe Melazzo, superintendente-executivo da Ademi, por determinado valor e ele é atualizado, o patrimônio também é. “Não é juros, não é correção, isso é atualização do investimento. É a mesma coisa de colocar o dinheiro na poupança e ganhar o rendimento. Ou seja, se eu comprei na planta por um valor X, e esse valor teve uma atualização em três anos de obra, quem está ganhando é o cliente, que só vai pagar juros se atrasar o pagamento para a construtora”, explica.

Entre 2019 e 2020, quando as taxas de juros estavam fixadas abaixo dos 3% ao ano, o mercado imobiliário tornou-se atraente, especialmente se comparado aos juros de 8% nas linhas tradicionais atreladas à Taxa Referencial. Quem mais percebeu esse aumento nos parcelamentos foram os clientes que optaram pelas linhas de financiamento indexadas ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou à rentabilidade da poupança.

O saldo devedor vai se atualizando por esses indexadores no período do empréstimo, o que altera o valor das parcelas e tem assustado os consumidores. Especialistas em mercado imobiliário, no entanto, apontam que, apesar da variação, o valor final pode não se alterar tanto e a valorização do imóvel compensará as altas.

A escalada da inflação forçou o Banco Central a aumentar a taxa Selic, num esforço para conter a alta dos preços. A previsão até dezembro é que a taxa básica de juros ultrapasse os 14%, de acordo com previsões do mercado. Quando a Selic sobe mais de 8,5% ao ano, a rentabilidade da Poupança também é elevada. E isso pode dificultar o pagamento das parcelas de quem escolheu os indexadores ligados à inflação.

Simulação

O comparador de taxas Melhortaxa simulou o impacto da inflação nas parcelas. Uma pessoa que comprou um imóvel de R$ 500 mil em setembro de 2019, com os menores juros disponíveis, de 2,95% mais IPCA, e pagou uma entrada de R$ 200 mil hoje tem um saldo devedor maior do que no dia em que fechou negócio.

O valor da primeira parcela desse empréstimo foi de R$ 1.660, enquanto o valor da parcela atual está em R$ 1.958. São mais de R$ 300 por mês de acréscimo no orçamento familiar.

Depois de 22 meses pagando prestações, o mutuário deve hoje mais dinheiro do que no momento em que pegou o empréstimo. O saldo devedor, que antes era R$ 300 mil, agora está em R$ 334.135,15. A simulação considera um Custo Efetivo Total (CET) de 7,54% ao ano, que inclui despesas com seguros obrigatórios, além das taxas de juros.

Dois anos atrás, as projeções da inflação eram mais amenas e pela simulação no fechamento do contrato hoje este saldo devedor estaria na casa dos R$ 299 mil.