O mercado de locação no Brasil atravessa, em 2025, um dos períodos de maior expansão já registrados, impulsionado por fatores estruturais como a urbanização acelerada, o envelhecimento da população e as restrições ao crédito imobiliário para aluguel. Dados setoriais indicam que a proporção de domicílios alugados passou de 18% para 23% entre 2016 e 2024, o que representa um salto de 12,3 milhões para 17,8 milhões de residências nesta condição. Esse movimento consolida uma mudança no perfil habitacional da população e pressiona o setor a rever práticas de atendimento, cobrança e análise de risco, além de estimular modelos digitais de contratação e gestão.

Juros altos, crédito escasso e aluguel em alta

A taxa Selic mantida em 15% ao ano pelo Comitê de Política Monetária (Copom) encarece o financiamento imobiliário e restringe o acesso à casa própria, o que amplia a procura por imóveis para aluguel. Ao mesmo tempo, a elevação dos juros afeta o mercado de garantias locatícias e reduz o interesse de investidores em construir para locação de longo prazo. Nesse cenário, cresce a busca por soluções alternativas, como garantias digitais e contratos mais flexíveis, em um contexto de renda pressionada e maior cautela financeira por parte das famílias.

Inadimplência é trava para rentabilidade em aluguel

Apesar do avanço do setor, a inadimplência segue como um dos principais entraves à rentabilidade. A taxa média nacional gira em torno de 3,5%, mas pode chegar a 6% em estados das regiões Norte e Nordeste. Muitas imobiliárias ainda operam com sistemas de cobrança manual, o que eleva o custo de recuperação de aluguéis atrasados para mais de 20% do valor devido. A morosidade das ações judiciais também contribui para a insegurança dos proprietários. Especialistas apontam que a sustentabilidade do crescimento dependerá da ampliação da automação, da integração com instituições financeiras e do uso de bases de dados regionais para análise de risco mais precisa.

Garantias digitais ganham terreno

As garantias locatícias também passam por transformação. O modelo tradicional de fiador, que respondia por 62% dos contratos em 2020, recuou para 39% em 2024. Em contrapartida, seguros-fiança e títulos digitais já representam entre 30% e 35% dos contratos firmados no país, com projeção de alcançar até metade do mercado em 2026. A tendência reflete a busca por maior agilidade, segurança jurídica e redução de burocracia no processo de locação.

Goiás surfando a onda do aluguel

Em Goiás, o comportamento do mercado acompanha a tendência nacional. Goiânia figura entre as capitais com maior aquecimento imobiliário. No primeiro trimestre de 2025, as vendas de imóveis cresceram 47% em relação ao mesmo período do ano anterior, segundo dados do setor. O reflexo direto é sentido no mercado de locação, com valorização dos aluguéis e redução da oferta em determinados bairros.

No interior, municípios como Goianésia já registram impacto significativo nos preços. A escassez de imóveis disponíveis tem pressionado os valores, segundo relatos de profissionais do setor. Na capital, o Índice FipeZap aponta alta média mensal de 1,42% em junho, acumulando valorização de 5,67% em 2025. O valor médio do metro quadrado para aluguel chegou a R$ 49,23.

Outro indicador relevante mostra que, em março de 2025, o aluguel residencial médio das 36 cidades monitoradas foi de R$ 48,03 por metro quadrado. O retorno médio anualizado para investidores ficou em 5,88% ao ano, enquanto Goiânia registrou rendimento superior, de 6,04% ao ano, o que mantém a capital entre os mercados mais atrativos para quem investe em locação.

Tecnologia e atendimento são diferencial competitivo

A digitalização se consolida como fator estratégico para imobiliárias que buscam eficiência e manutenção da rentabilidade. Ferramentas de inteligência artificial, ainda utilizadas por uma parcela reduzida do setor, estimada em 3,6%, demonstram potencial para reduzir drasticamente o tempo de resposta ao cliente e elevar a taxa de fechamento de contratos para patamares próximos de 97%. Modelos de pré-atendimento automatizado, integração com sistemas de garantia digital e plataformas de gestão online ampliam as taxas de conversão e reduzem custos operacionais.

Em Goiás, investidores também apostam em imóveis compactos e projetos voltados para locação de curta duração, acompanhando a expansão de plataformas digitais. Esse formato atende a um público que busca flexibilidade e contratos mais dinâmicos, especialmente em áreas centrais e com alta demanda por mobilidade.

Regulação: desafio para expansão sustentável

A regulação do setor ainda não acompanha a velocidade das transformações. A Lei do Inquilinato é considerada defasada diante das novas práticas digitais e da evolução dos contratos. Propostas como o despejo extrajudicial seguem em debate e geram insegurança jurídica entre seguradoras, investidores e startups do setor. Especialistas defendem a modernização do marco regulatório, com integração a cartórios, uso de bases de dados locais e definição clara de regras, como forma de garantir previsibilidade e segurança às operações.

Cenário futuro: expansão com cautela

Com a base de locatários em crescimento e as garantias digitais ampliando participação, o mercado de aluguel deve manter trajetória de expansão nos próximos anos. No entanto, a consolidação desse movimento exige modernização regulatória, investimento em tecnologia e profissionalização da gestão imobiliária.

Em Goiás, os sinais são evidentes: a capital mantém ritmo acelerado e os municípios do interior já percebem os efeitos da valorização. Para investidores, o momento é de planejamento estratégico. Para o poder público, de acompanhamento atento à complexidade do setor. E para quem vive de aluguel, o cenário aponta para novas dinâmicas, cada vez mais digitais e competitivas.