STF decide que bancos podem tomar imóveis de devedores em 30 dias

O Supremo Tribunal Federal (STF) validou, nesta quinta-feira (26), a Lei 9.514/1997, que permite que bancos e instituições financeiras tomem imóveis sem decisão judicial. A possibilidade de rotomar os bens é válida em caso de atraso ou não pagamento das parcelas. Conforme a normativa, o processo pode ser feito em 30 dias, sem chance de contestação do devedor. A decisão se deu através de oito votos a favor e dois contra a contestação da constitucionalidade da chamada alienação fiduciária.

Este instrumento está previsto na lei que está em vigor há 26 anos e prevê que o imóvel fique em nome da instituição financiadora como garantia. De acordo com a decisao do Plenário do STF, por maioria, a execução extrajudicial nos contratos com a chamada alienação fiduciária não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa. No julgamento em questão, prevaleceu o voto do relator, ministro Luiz Fux, que afirmou que essa modalidade de execução não afasta o controle judicial.

Coforme o relator, caso verifique alguma irregularidade, o devedor pode, a qualquer momento, acionar a Justiça para proteger seus direitos. Além disso, Fuz ressaltou que os requisitos do contrato tiveram consentimento expresso das partes contratantes. Portanto, o credor tem a permissão legal de assumir a propriedade no cartório, com base no acordo de financiamento. O STF concluiu que é constitucional “haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

Decisão do STF

A decisão do STF diz respeito ao modelo de contrato de alienação fiduciária, independentemente do imóvel — se casa, apartamento, loja ou galpão, por exemplo. Neste modelo, o imóvel financiado funciona como uma garantia para o banco. Se o mutuário não paga, o banco tem o direito de executar a garantia e ficar com o imóvel em um rito simples, que não demanda decisão judicial. Porém, a decisão do STF diz respeito apenas a imóveis financiados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Trata-se da modalidade de créditos sem subsídios destinada a quem já tem bens imóveis ou quer comprar um bem avaliado em mais de R$ 1,5 milhão. Contudo, imóveis abaixo desse valor podem ter financiamento pelo SFI. Isso porque esse sistema apresenta mais flexibilidade do que a modalidade subsidiada pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O imóvel que o recurso extraordinário julgado citou, por exemplo, era avaliado em pouco mais de R$ 60 mil. Aliás, a ação era de 2007.

5% dos casos

De acordo com a Federação Brasileira de Bancos (Febraban), a alienação fiduciária está presente em cerca de 99% dos 7,8 milhões de contratos de financiamento imobiliário que estavam ativos no Brasil em agosto de 2023. No processo, a Febraban apresentou um estudo da LCA Consultoria que apontava uma taxa de 1,7% de inadimplência em contratos fechados por alienação fiduciária. Para a entidade, a decisão gera “incremento no volume de financiamentos de imóveis e fomenta o setor da construção civil”. 

Durante o processo do STF, o advogado Gustavo César Mourão, que falou em nome da Febraban, afirmou que a alienação fiduciária provocou uma “revolução” no mercado de crédito imobiliário. Além disso, ele ressaltou que somente em 5% dos casos de inadimplência a execução extrajudicial é necessária. “Nos outros 95% dos processos que são iniciados, há a solução da inadimplência pela purgação da mora e pela definitiva aquisição de imóvel pelo tomador”, destacou o especialista.