Com o índice mais utilizado para o reajuste de aluguéis, o IGPM, nas alturas, a saída para inquilinos e proprietários tem sido utilizar o Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA como indexador para correção do valor da locação, além de uma boa conversa para renegociação. De janeiro de 2020 a janeiro de 2021, o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) ficou em 31,10%, enquanto o IPCA soma 4,8%, de acordo com dados do Banco Central.  

Na Desenrola, plataforma digital de venda e aluguel de imóveis, 70% dos contratos de aluguéis comerciais adotaram o índice de correção pelo IPCA. A empresa atuou como intermediadora na tentativa de reduzir o impacto dos reajustes nas relações locatícias e estimular contratos, acelerando a velocidade das locações. “A procura maior pela renegociações dos valores começou em agosto do ano passado. Fomos mediadores nas conversas para que o resultado fosse satisfatório para ambos os lados”, explica a supervisora Serviços ao Cliente da empresa, Geise Catenassi. 

No caso de imóveis residenciais, as negociações aconteceram mais a pedido do próprio inquilino e com o acordo/aceite do locador. “Neste cenário residencial, a maioria dos contratos são firmados com o IGPM e 99% das negociações são realizadas com base no índice tradicional. É um caso ou outro que o índice foi trocado. Geralmente o proprietário oferece outras alternativas, como descontos, ou alguma concessão que são aceitos pelos inquilinos”, explica Geise. 

De acordo com a gerente comercial da Desenrola, Priscilla Leão, a população ficou bastante assustada diante do cenário de incertezas econômicas e consequências de decretos de lockdown ou funcionamento parcial do comércio. “Recebemos muitas ligações, pedidos por e-mail e WhatsApp solicitando uma carência do pagamento do aluguel, no caso de imóveis comerciais, que o proprietário abrisse mão do aluguel porque tiveram que fechar as portas do seu negócio, como foi o caso de restaurantes”, destaca.  

Para se ter uma ideia, em números absolutos, o reajuste que resulta da última aferição do IGPM ficaria da seguinte forma: 

Aluguel de R$ 1.000 = R$ 1.311; 

Aluguel de R$ 2.500 = R$ 3.277,50; 

Aluguel de R$ 4.000 = R$ 5.244; 

Aluguel de R$ 5.000 = R$ 6.555. 

Entendendo a situação, a maioria dos proprietários contatados ofereceu um desconto no valor mensal cobrado pelo imóvel. Em propriedades comerciais, essa redução chegou a 50%, numa média de 30% no geral. Priscilla aponta que os donos dos imóveis foram muito compreensíveis e receptíveis aos pedidos. “Eles preferiram oferecer um desconto do que perder o inquilino. Se o local ficasse desocupado seria pior. Ouvimos muito a frase ‘Tá todo mundo apertado, todo mundo na mesma situação’”, lembra. 

Nos principais acordos em aluguéis realizados pela Desenrola, proprietários deram descontos em um mês e, conforme era o cenário de evolução da pandemia, a ação era prorrogável para os meses subsequentes. “Tivemos clientes que conseguiram quatro meses com descontos mensais de 30%, por exemplo”, comenta. Em outra situação, o proprietário oferecia desconto e parcelava os valores que estavam atrasados. E, por último, inquilinos que tiveram desconto de 10% no mês após negociação intermediada pela imobiliária.  

O servidor público federal André Mendes de Moura recebeu o comunicado de um reajuste de 20% no aluguel de um apartamento que ele mora, de quatro quartos, no setor Oeste. Ele buscou a renegociação e conseguiu negociar e o aumento, que ficou em 5%: de R$ 2.700,00 o valor vai para R$ 2.822. “Não é justo se aplicar um índice superior a 20%. É desproporcional, ainda mais diante da atual realidade”, pondera. 

Apoio 

A Desenrola também fez sua parte para ajudar a aliviar o bolso dos inquilinos e minimizar a inadimplência, como reduzir o percentual cobrado pela administração do imóvel. “Em alguns casos, quando o proprietário ofertava um desconto relevante e se ele tivesse uma taxa mais alta, também baixávamos o valor. Nosso principal objetivo era evitar a desocupação do imóvel, o que traria um cenário pior ainda, de prejuízo para todo mundo”, pondera Thiago, que lembra que muitos locadores também abriram mão de multas e juros. 

A gerente comercial da Desenrola comenta que, em Goiânia, 80% dos clientes, tanto residenciais quanto comerciais, solicitaram o não reajuste do aluguel e, em cerca de 50% dos casos, a resposta foi favorável. “Entendemos a situação do inquilino. E é por isso que nos prontificamos, de fato, a ligar para proprietário e negociar com ele. Ainda bem que muitos entendem e acabam fazendo uma acordo que fica bom para ambas as partes”, comenta. 

A dica para buscar uma negociação é fazer uma comunicação não violenta, ou seja, escutar, sempre entender, saber quais são os motivos que estão levando aquele inquilino a pedir desconto ou entender o proprietário a negar o desconto. O melhor momento é logo no início da crise.   

Projeto 

Diante da disparada do IGP-M, a Câmara dos Deputados pode votar nas próximas sessões do plenário um projeto de lei (PL) de autoria do deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP), que define o IPCA, considerado a inflação oficial do país, como correção dos contratos de locação residencial e comercial. Sob o argumento de proteger o lado mais fraco – o dos locatários –, a medida altera a Lei do Inquilinato, que há 30 anos deixa as partes livres para negociarem. O pleito ganhou corpo com a apresentação de PL que vai além ao vedar ainda qualquer reajuste de aluguel até 31 de dezembro de 2022. 

Apesar das movimentações do legislativo, o mercado deve ser o menos indexado possível e livre para usar o índice que preferir, avalia o coordenador do Índice de Preços ao Consumidor (IPC), André Braz, do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE), responsável pelo cálculo do IGPM. “Minha preocupação é indexar o setor imobiliário a mais uma referência que não fala a sua língua. Realizar a troca sem um debate é ineficiente e gera desestímulo para os dois lados. O inquilino de hoje pode ser proprietário amanhã. O ideal é deixar que preços se ajustem pela lei da oferta e da procura, como já vem ocorrendo”, defende.