O assassinato da corretora de imóveis Daiane Alves, atribuído ao síndico Cléber Rosa de Oliveira, em Caldas Novas, trouxe à tona uma realidade recorrente em muitos condomínios: conflitos mal conduzidos que podem escalar para desfechos extremos. O que teria começado como um desentendimento pontual acabou revelando um ambiente marcado por disputas de poder, falhas na mediação e ausência de mecanismos eficazes para conter a escalada das tensões.

O caso reacendeu o debate sobre os limites da atuação do síndico e o papel da administração condominial na prevenção e na gestão de conflitos de vizinhança.

Daiane Alves foi encontrada morta 42 dias após desaparecer, em uma área de mata no município de Ipameri, no sul de Goiás. O caso segue sob investigação da Polícia Civil, que prendeu Cléber Rosa de Oliveira e o filho dele, Maicon Douglas de Oliveira, suspeitos de participação no crime. As apurações indicam que havia um histórico de conflitos entre a corretora e o síndico, inclusive com registros na esfera judicial. Segundo familiares, a vítima relatava perseguições e agressões verbais e chegou a procurar a polícia após sucessivos desentendimentos.

O advogado especialista em Direito Condominial, Gabriel Barto, explica que conflitos entre moradores e síndicos são comuns, especialmente em condomínios de médio e grande porte e em empreendimentos turísticos. Segundo ele, o próprio modelo de convivência favorece o surgimento de atritos.

“O condomínio é um ambiente de convivência forçada entre pessoas com interesses distintos, que precisam seguir as mesmas regras internas, as quais impactam diretamente a vida dos moradores. Isso, naturalmente, gera conflitos”, pontua.

De acordo com Barto, há um volume expressivo — e crescente — de demandas judiciais envolvendo disputas entre síndicos e moradores, sendo a maioria relacionada ao abuso de poder na gestão condominial.

“Acompanhamos muitos processos que envolvem aplicação irregular de multas, restrições indevidas, conflitos na administração financeira, ausência de prestação de contas e gestão autoritária. Muitos desses casos poderiam ser resolvidos pelo diálogo, mas acabam evoluindo para brigas sem controle, com desfechos gravíssimos, inclusive a perda da vida de pessoas”, alerta.

O advogado ressalta que a autoridade do síndico é estritamente administrativa e encontra limites claros na legislação.

“O síndico pode representar o condomínio e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia, mas não tem poder de polícia e não pode agir de forma arbitrária ou pessoal contra moradores. A atuação deve ser sempre impessoal e baseada na lei”, explica.

Segundo o especialista, o abuso de poder ocorre quando o síndico extrapola essas atribuições legais.

“Há abuso quando o síndico aplica multas sem respaldo normativo, persegue moradores, restringe direitos sem autorização da assembleia, age com autoritarismo, desvia recursos ou toma decisões motivadas por interesse pessoal, e não pelo interesse coletivo”, afirma.

Barto lembra que o Código Civil define de forma clara os deveres e os limites da função.

“O artigo 1.348 do Código Civil estabelece que o síndico deve administrar o condomínio, representar os interesses coletivos, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia, além de prestar contas da gestão. Ele pode aplicar regras, mas jamais criar punições sem previsão legal ou agir de forma arbitrária”, pontua.

O advogado destaca que determinadas práticas são vedadas e configuram irregularidades na gestão.

“O síndico não pode aplicar multas sem garantir o direito de defesa, restringir o uso de áreas comuns sem decisão coletiva, invadir a esfera privada do morador ou adotar condutas de perseguição pessoal. A atuação precisa ser proporcional, técnica e sempre fundamentada na legislação”, completa.

Especialista defende prevenção e diálogo para evitar conflitos em condomínios

Para o especialista, a prevenção de conflitos deve ser prioridade dentro dos condomínios, e a primeira resposta a qualquer impasse deve ocorrer na esfera administrativa e civil.

“Existem mecanismos internos criados pelo próprio condomínio. A pessoa que se sentir prejudicada deve formalizar a reclamação por escrito, com base na convenção. Se o problema persistir, é possível solicitar uma assembleia geral extraordinária para discutir o assunto. Somente em último caso é recomendado recorrer ao Judiciário”, orienta.

Barto afirma que o uso adequado dos canais consensuais preserva a boa convivência e reduz significativamente o número de litígios.

“A relação entre síndico e morador deve ser pautada pela confiança e pelo respeito humano. Quando esses mecanismos se rompem, normalmente é o primeiro passo para conflitos que podem escalar e evoluir para condutas violentas”, observa.

Segundo ele, a legislação prevê consequências claras para casos de abuso de poder na gestão condominial.

“A lei permite a responsabilização civil do síndico, com possibilidade de indenização por danos, anulação de atos ilegais e até a destituição do cargo por decisão da assembleia, conforme o artigo 1.349 do Código Civil”, explica.

O advogado reforça que, quando a conduta extrapola a esfera administrativa, também pode haver responsabilização criminal.

“Se houver ameaça, perseguição, constrangimento ilegal ou violência, o síndico responde criminalmente como qualquer cidadão. O cargo não concede imunidade nem prerrogativas especiais”, ressalta.

Para evitar o agravamento de conflitos, Barto defende a adoção de convenções bem estruturadas, canais formais de reclamação, registros documentais e assembleias mais participativas.

“É fundamental que os condôminos acompanhem de perto as decisões e participem das assembleias. Estar bem informado evita atritos que muitas vezes surgem por falhas de comunicação ou desconhecimento do regimento interno”, salienta.

Ele destaca ainda que a mediação e a conciliação são as ferramentas mais indicadas para resolver conflitos em condomínios.

“São meios mais rápidos, menos custosos e eficazes para restabelecer o diálogo de forma pacífica. Além disso, garantem confidencialidade e ajudam a preservar a boa convivência entre as partes”, completa.

Ao comentar o caso de Caldas Novas, o advogado afirma que o episódio deixa um alerta importante sobre a forma como conflitos condominiais são tratados no país.

“Esse caso evidencia que disputas personalizadas e mal conduzidas podem ter consequências extremas. Ele reforça a necessidade de fortalecer o diálogo institucional, o uso efetivo da mediação e da conciliação, o respeito aos limites legais do síndico e a atuação preventiva para que divergências administrativas jamais evoluam para tragédias”, conclui