Imóveis públicos como fonte de arrecadação em Goiás? Especialistas avaliam desafios

Uma nova proposta do Governo de Goiás promete mudar a forma como o Estado administra parte do seu patrimônio imobiliário. O projeto de lei encaminhado à Assembleia Legislativa de Goiás (Alego) autoriza a criação de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) para dar destinação econômica a imóveis públicos desocupados, subutilizados ou sem finalidade pública específica.

A iniciativa busca transformar patrimônios que atualmente geram despesas em ativos capazes de produzir receitas sem que o Estado precise vendê-los. A expectativa do governo é ambiciosa: uma carteira de imóveis utilizada como referência nos estudos possui valor de mercado estimado em R$ 604 milhões e potencial para alcançar um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 10,3 bilhões, com uma estimativa de arrecadação de R$ 1,24 bilhão ao longo da execução dos projetos.

Mas, para além dos números apresentados, a proposta abre um debate maior: transformar patrimônio público em fonte de receita é realmente uma alternativa viável? E quais impactos essa medida pode trazer para a máquina pública?

Proposta quer substituir venda dos imóveis por estratégia de valorização

Atualmente, imóveis públicos sem utilização geram custos permanentes para o Estado, como manutenção, vigilância, limpeza e conservação. Tradicionalmente, muitos desses bens acabam sendo vendidos, gerando uma arrecadação pontual.

Com o novo modelo, a ideia é diferente. Os imóveis seriam incorporados aos fundos imobiliários e o Estado receberia cotas em troca, mantendo a posição de controlador majoritário e o poder de decisão sobre os ativos.

Segundo o secretário da Administração, Francisco Sérvulo Freire Nogueira, a proposta representa uma mudança de paradigma na gestão do patrimônio estadual. “Historicamente, um imóvel público sem utilização poderia ser destinado à venda, gerando uma receita pontual para o Estado. Com a estruturação de fundos imobiliários, Goiás passa a adotar uma visão mais estratégica e patrimonialmente eficiente. Esses ativos deixam de ser tratados apenas como bens passíveis de alienação e passam a ser considerados instrumentos capazes de gerar valor ao longo do tempo, com governança, gestão profissional e possibilidade de atração de investidores para projetos que ampliem seu uso econômico e sua valorização”, afirma.

Na prática, a proposta busca fazer com que o patrimônio público deixe de ser um passivo financeiro e passe a gerar receitas contínuas. Porém, especialistas alertam que a implementação está longe de ser simples.

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Transformar imóveis abandonados em investimentos pode levar anos

A economista Greice Guerra explica que a criação de fundos imobiliários exige uma estrutura muito mais robusta do que simplesmente reunir imóveis em uma carteira de investimentos.

Ela destaca que, normalmente, esse tipo de fundo é composto por ativos já estruturados e atrativos ao mercado. “Quando a gente fala em fundos de investimento imobiliário, esses fundos são alocados em imóveis que não são abandonados. São galpões comerciais, lajes corporativas, shoppings, hospitais e por aí vai. Pegar imóveis desocupados ou abandonados e querer transformá-los em receitas para virar um fundo de investimento imobiliário leva muito tempo”, explica.

Segundo a especialista, o primeiro desafio será justamente adequar esses imóveis às exigências do mercado. “Eles necessitam de reforma, atualização de documentos e regularização. Não é tão fácil pegar imóveis abandonados, muitas vezes em péssimas condições físicas, e querer transformá-los imediatamente em um fundo imobiliário. Eu diria que é um projeto de médio e longo prazo”, afirma.

Ela também levanta um questionamento importante: será que investidores terão interesse em aplicar recursos em patrimônios que ainda precisam passar por diversas etapas de adequação? “Você pensa: será que o investidor vai querer colocar seu dinheiro em imóveis abandonados? Muitas vezes sem regularização e, em alguns casos, até ocupados? Então é um projeto que exige muito trabalho antes de começar a gerar retorno”, diz.

Atração de investidores será decisiva para o sucesso da proposta

Outro ponto central da discussão será a capacidade de Goiás de tornar esses ativos competitivos no mercado. Greice Guerra afirma que, caso os imóveis sejam reformados e ganhem potencial econômico, o cenário pode se tornar bastante favorável. 

“Se o governo conseguir reformá-los de forma que atraiam investidores tanto nacionais quanto internacionais e atingir um número suficiente de cotistas para formar um fundo, ótimo. Esses imóveis poderão ser locados por hospitais, empresas, lajes corporativas e grandes centros logísticos”, explica.

Apesar disso, ela reforça que os resultados não serão imediatos. “Estamos falando de um projeto arrojado e que é de médio para longo prazo. Eu diria até de longo prazo”, acrescenta. A proposta também dependerá de uma forte articulação com o mercado financeiro, já que a operação dos fundos segue regras específicas.

Fiscalização, burocracia e transparência serão determinantes

A economista ressalta que a implementação exigirá a participação de diversas instituições reguladoras. “Transformar esses imóveis em fundos de investimentos imobiliários precisa do aval da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Esse fundo precisa estar vinculado a uma instituição financeira, seja um banco ou uma corretora de valores. É um processo longo”, afirma.

Ela também lembra que esse é um ambiente cercado por fiscalização e burocracia. “É um projeto arrojado, desafiador e, ainda mais quando se trata de órgãos públicos, requer muita atenção. É um mundo de renda variável cheio de fiscalização e bastante burocrático.”

Além disso, a especialista alerta para a necessidade de planejamento para evitar que a iniciativa seja interrompida durante sua execução. “É um projeto que precisa de bastante cuidado para não ficar no meio do caminho”, diz. Outro aspecto que exigirá atenção será a seleção dos imóveis. O próprio projeto determina que a inclusão de qualquer bem dependerá de avaliações técnicas, análises jurídicas, estudos urbanísticos e ambientais, além da comprovação de vantajosidade econômica.

Os imóveis utilizados para a prestação de serviços públicos só poderão integrar os fundos caso haja garantia da continuidade, substituição ou realocação dessas atividades.

No fim das contas, a proposta inaugura uma discussão que vai além da arrecadação bilionária anunciada pelo governo. O debate passa a envolver qual deve ser o papel do patrimônio público dentro da estratégia de desenvolvimento do Estado.