Reforma Tributária muda regras para locação por temporada e pode impactar mercado imobiliário em Goiás

A Reforma Tributária começou a alterar as regras para o mercado de locação por temporada no Brasil e já provoca debates em cidades onde esse modelo cresce rapidamente, como Goiânia. Regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, a nova legislação reorganizou os tributos sobre consumo e passou a enquadrar grandes operações de curta temporada de forma semelhante ao setor hoteleiro.

Na prática, proprietários com atuação considerada profissional terão aumento da carga tributária, além da obrigatoriedade de emissão de Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e). A fase de testes do novo sistema começou em 2026, enquanto a cobrança escalonada ocorrerá entre 2027 e 2032.

O especialista em mercado imobiliário e sócio-diretor da URBS Imobiliária, Ricardo Teixeira, explica que a principal mudança está na diferenciação entre renda patrimonial e atividade econômica estruturada.

“No caso da curta temporada, o ponto central não é o uso de plataformas digitais, mas o nível de escala, recorrência e faturamento da operação. Quando a atividade se aproxima de um serviço contínuo, com volume elevado, o Estado passa a enxergá-la de forma semelhante à hotelaria”, afirma.

O novo modelo substitui tributos como PIS, Cofins e ISS pelo IVA Dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Apesar das mudanças, Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) permanecem.

Segundo a legislação, imóveis utilizados como serviço de hospedagem para estadias de até 90 dias consecutivos terão tributação efetiva estimada em aproximadamente 16,8%. Já os contratos residenciais tradicionais de longo prazo devem permanecer com carga próxima de 8,4%.

Ricardo destaca que a nova tributação não alcançará pequenos proprietários. “O cenário de tributação mais elevado está associado a operações estruturadas, com múltiplos imóveis e faturamento relevante. Para a pessoa física, a legislação estabelece critérios objetivos: somente quando há mais de três imóveis alugados simultaneamente e receita anual superior a R$ 240 mil ocorre o enquadramento como atividade econômica sujeita aos novos tributos sobre consumo”, detalha.

Com isso, proprietários que alugam poucos imóveis ou possuem faturamento inferior ao limite estabelecido continuarão submetidos apenas às regras tradicionais do Imposto de Renda.

MotoGP impulsiona locação temporária e atrai investidores para imóveis compactos 

A discussão ganha força em Goiânia após o crescimento das locações por temporada registrado nos últimos anos. A realização do MotoGP 2026 no Autódromo Internacional de Goiânia Ayrton Senna ampliou a procura por hospedagens temporárias, elevou preços durante o evento e aumentou a visibilidade das plataformas digitais de aluguel.

O movimento reforçou o interesse de investidores por imóveis compactos, especialmente estúdios e apartamentos de um quarto, considerados mais rentáveis para operações de curta duração.

Anteriormente o advogado especialista em mercado imobiliário Diego Amaral, destacou que o avanço das locações temporárias afeta principalmente o setor hoteleiro. “O avanço das locações por temporada impacta diretamente o sistema hoteleiro”, afirma.

Segundo ele, ainda não existe impacto significativo sobre o valor dos aluguéis tradicionais. “Tem pessoas que preferem fazer locações por curta temporada, porque em regra, quando ele é um imóvel bem administrado e que tem uma rotatividade boa de locações, ele em regra dá um valor de faturamento”, explica.

Mesmo com o crescimento do modelo, Amaral avalia que o efeito sobre a oferta de moradia convencional ainda ocorre de forma pontual e concentrada em determinados perfis de imóveis.

Outro ponto que ganha relevância com a expansão do short stay envolve os conflitos em condomínios residenciais. De acordo com o advogado, muitos proprietários ignoram regras internas antes de investir em imóveis destinados exclusivamente à locação por temporada. Segundo ele, quando não existe previsão expressa na convenção condominial autorizando esse tipo de atividade, o condomínio pode questionar judicialmente a prática e até impedir o funcionamento.

O cenário também evidencia divergências entre moradores fixos e investidores. Enquanto usuários das locações temporárias buscam imóveis bem localizados, estrutura completa e preços competitivos, parte dos moradores associa a alta rotatividade de hóspedes à perda de privacidade e sensação de insegurança.

Apesar das discussões, a expectativa do setor é de continuidade no crescimento desse mercado. Empreendimentos lançados recentemente em Goiânia já incorporam estruturas específicas para locação por temporada, inclusive com acessos separados entre moradores e hóspedes.

A combinação entre novas regras tributárias, expansão do turismo de eventos e aumento do interesse de investidores indica uma transformação gradual no mercado imobiliário brasileiro. Ao mesmo tempo em que o modelo amplia oportunidades de renda, também pressiona o setor a buscar maior regulamentação e equilíbrio entre moradia, hospedagem e investimento.