IPTU zero por até 10 anos no Centro de Goiânia coloca requalificação a serviço do mercado imobiliário

A Câmara Municipal de Goiânia aprovou, em segunda e definitiva votação, nesta terça-feira (8), o Projeto de Lei Complementar (PLC nº 10/2026), que cria o Programa Morar no Centro e prevê isenção de IPTU por até 10 anos para novas edificações residenciais e empreendimentos de uso misto no Setor Central. De autoria do prefeito Sandro Mabel (União Brasil), a proposta também estabelece subsídio para aluguel e outros benefícios tributários. O texto segue para sanção do Poder Executivo.

Considerado prioritário pela gestão municipal, o programa busca estimular a ocupação residencial do Setor Central, com aproveitamento da infraestrutura urbana existente e medidas de revitalização urbanística.

O programa prevê benefício financeiro mensal para custear parte do aluguel de moradias localizadas no perímetro central, que será definido por decreto. O subsídio terá duração inicial de 24 meses, prorrogável por até mais 12 meses. O pagamento será feito pelo Município diretamente ao proprietário, mas a relação contratual permanecerá privada entre locador e locatário, sem que a Prefeitura assuma garantias, fianças ou responsabilidades por encargos condominiais, tributos ou danos materiais.

Podem participar imóveis residenciais fechados ou desocupados há mais de 12 meses, hotéis e edificações comerciais adaptadas para uso residencial, novas edificações residenciais e prédios requalificados. A legislação dispensa vagas de garagem para as unidades participantes e prevê isenção de IPTU durante todo o período da locação pelo programa, inclusive para imóveis com débitos tributários anteriores. Terão prioridade mulheres responsáveis pela unidade familiar, pessoas idosas, pessoas com deficiência e famílias com crianças ou adolescentes.

Durante a tramitação, foram apresentadas 12 emendas: oito pela vereadora Kátia Maria (PT), duas pela vereadora Aava Santiago (PSB) e duas em coautoria do presidente da Câmara, Romário Policarpo (PRD), e do vereador Anselmo Pereira (MDB). Após audiência pública, o relator na Comissão de Constituição, Justiça e Redação (CCJR), Lucas Kitão (Mobiliza), rejeitou 11 propostas e acolheu apenas a emenda de incentivos fiscais de Policarpo e Anselmo.

Alteração no Código Tributário

A emenda alterou o Código Tributário Municipal (Lei Complementar nº 344/2021). Entre as medidas está a isenção de IPTU por até 10 anos, contados da emissão do Alvará de Construção, para novas edificações residenciais com fachada ativa ou empreendimentos de uso misto, desde que mantida a destinação habitacional.

Também foi prevista isenção total de ITBI na primeira aquisição de unidades novas ou requalificadas e na compra de terrenos destinados a novos projetos residenciais no perímetro. O Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN) para serviços de construção civil, engenharia e arquitetura vinculados às obras do programa será de 2%. Empresas de serviços que transferirem sedes ou atividades para o perímetro poderão receber desconto ou isenção de 50% em impostos/ISS.

Para imóveis históricos tombados, a emenda estabelece redução de 50% do IPTU quando houver manutenção preventiva anual e isenção de 100% por cinco anos para edifícios que passarem por restauração ou retrofit, contados da Certidão de Conclusão de Obra.

Outra emenda de Policarpo e Anselmo, que previa o Alvará de Aceite Especial para regularização simplificada de edifícios e isenção de taxas municipais por um ano, foi rejeitada. Segundo Kitão, a regularização edilícia ampla extrapolava o escopo habitacional do PLC nº 10/2026 e exigia análise urbanística e de segurança própria.

Incentivos fiscais provocam debate sobre futuro da Região Central de Goiânia

Kitão classificou o Morar no Centro como o “projeto com mais importância do Executivo” e afirmou que a atração de moradores pode estimular a instalação de novos comércios, restaurantes, ferragistas, escolas e postos de saúde. O parlamentar também defendeu mecanismos econômicos para ampliar a oferta de imóveis pela iniciativa privada e valorizar o patrimônio Art Déco. Na avaliação de Kitão, o programa deve ser acompanhado de medidas de limpeza e reforma de fachadas, mobilidade urbana, segurança pública e acolhimento da população em situação de rua.

A gestão Sandro Mabel defende que o programa atende aos princípios constitucionais da função social da cidade e da propriedade ao estimular o adensamento habitacional em uma região com infraestrutura e serviços. A secretária de Governo, Sabrina Garcez, afirmou em manifestação técnica que o projeto possui previsão na Lei Orçamentária Anual (LOA). A Prefeitura finaliza o decreto que definirá o perímetro, os valores do subsídio, as regras de cadastro e as vistorias.

Kátia Maria declarou apoio à reocupação do Setor Central, mas criticou a rejeição das oito emendas apresentadas. As propostas buscavam limitar o subsídio a 70% do aluguel, proibir reajustes abusivos ou artificiais, dar transparência aos preços praticados, garantir cota de 10% para idosos e pessoas com deficiência e estabelecer prioridade territorial para mulheres vítimas de violência doméstica.

Sobre a isenção de IPTU por 10 anos para novas construções, a vereadora diz  não ser contra novos empreendimentos, “mas precisamos evitar que seja mais vantajoso construir um imóvel novo do que recuperar um prédio vazio ou degradado que já existe no Centro”. “Revitalizar não pode significar apenas construir um Centro novo. Precisamos recuperar o Centro que Goiânia já tem.”

O arquiteto e urbanista Fred Le Blue criticou a isenção de até 10 anos de IPTU para novos prédios. Segundo a avaliação, a medida é incompatível com uma gestão municipal que decretou calamidade financeira e plano de corte de gastos.

Le Blue também considera um contrassenso incentivar novas construções diante do estoque de imóveis vazios e subutilizados. Para o arquiteto e urbanista, a liberação do uso misto nas salas comerciais existentes poderia estimular moradia sem verticalização excessiva e impactos sobre a paisagem Art Déco.

“Há também o risco da gourmetização e gentrificação de populações hipossuficientes moradoras do Centro, que serão empurradas para a periferia, uma vez que o Centro retorne a ser uma área valorizada. Ao criar uma nova convenção urbana mais elitista pro bairro, esses munícipes se tornam externalidade de vizinhança negativa”, apontou.

Fenômeno nacional

O economista Luiz Carlos Ongaratto avalia positivamente a iniciativa e afirma que a baixa ocupação dos centros urbanos é um fenômeno nacional. Na avaliação, a ocupação do Centro permite aproveitar a infraestrutura existente e evitar gastos com asfalto, energia, saneamento e transporte em áreas periféricas. Ongaratto também cita o preço do metro quadrado e o potencial de retrofit dos imóveis como fatores de interesse.

Sobre a arrecadação, o economista afirma que muitos imóveis fechados atualmente geram receita nula ou estão inadimplentes. Segundo a avaliação, a ocupação e a valorização da região podem ampliar a base tributária e, após os 10 anos de isenção, aumentar a arrecadação de IPTU.

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